PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS
Para la amplia mayoría de las personas, la vivienda propia es la compra individual más cara que realizarán en su vida. Es por esto que es importante tomar la decisión de una manera bien informada. En este artículo, revisaremos los aspectos a tener en cuenta al solicitar una hipoteca, así como los pasos para obtener una casa propia.
Última Actualización:
4.10.24
Proceso de Solicitud de un Préstamo Hipotecario
Para comenzar, y, para ordenar las ideas, vamos a enumerar y simplificar los pasos de un proceso de solicitud de un crédito para comprar una casa.
Paso 1: Investigación Preliminar
Realiza un investigación preliminar en los sitios de internet de los bancos. Todos los bancos que ofrecen préstamos hipotecarios en el país cuentan con información en sus sitios web. Al chequear las tasas de interés y montos que llegan a prestar, obtendrás una idea fehaciente acerca de si efectivamente puedes acceder a un crédito hipotecario o no. Es decir, evalúa la oferta de créditos antes de que comiences a moverte.
Tiempo Estimado: 1 hora, con tu teléfono.
Paso 2: Evaluación Financiera Personal
Al finalizar esta evaluación, analiza tu situación financiera, cuánto ganas, cuánto gastas, y, finalmente, el número clave: el monto de dinero te queda disponible a final de mes. Este monto determinará el monto del préstamo que puedas tomar, y, por lo tanto, el tamaño de la propiedad que vayas a comprar. Recuerda que, si vives en una propiedad alquilada, el pago mensual de la hipoteca reemplazará al pago del alquiler.
Además, debes tener en cuenta el monto exacto de ahorros con que cuentas. Esto es importante porque los préstamos hipotecarios no cubren el 100% de los gastos relacionados a la transferencia de la propiedad a tu nombre.
Tiempo Estimado: 1 hora, con una planilla Excel.
Paso 3: Primera Visita al Banco
Visita al banco por primera vez. No vayas a 100 bancos, ve a uno solo, y solicita información sobre créditos hipotecarios. El oficial del banco te comentará los requisitos, te preguntará algunas cuestiones personales y te calculará un monto bastante cercano a lo que podrás acceder.
Tiempo estimado: 1 hora, en el banco.
Paso 4: Evaluación Preliminar de Propiedades Según tu Accesibilidad
Con el monto que el banco podrá prestarte sumado a tus ahorros, realiza la primera evaluación de propiedades disponibles. ¿Porqué es importante esto? Porque todos queremos vivir en una mansión, pero muy poca gente puede hacerlo. Entonces, con este monto total, evalúa las zonas de tu ciudad, y el tipo y tamaño de propiedad al que accedes. Si te imaginas viviendo en alguna de las residencias que chequeaste por internet, entonces sigue adelante.
Tiempo estimado: 30 minutos, con tu teléfono.
Paso 5: Evaluación de Todas las Hipotecas Disponibles
Probablemente en este momento quieras comenzar a ver propiedades. Es inevitable porque te da curiosidad y quieres comenzar a pensar en la parte práctica desde hoy mismo. Sin embargo, esto todavía no es necesario, todavía faltan varios pasos antes de que puedas acceder a una vivienda propia.
El próximo paso es realizar la evaluación completa respecto de la oferta de hipotecas con las que cuentas. En términos generales, no existen 150 bancos que ofrezcan hipotecas en tu país (No importa cuál sea). Rápidamente verás que con unas pocas visitas a los sitios de internet de los bancos mayores cual es el panorama y cuales son las principales diferencias.
Debes evaluar 3 aspectos básicos: La tasa de interés que cobran, el plazo máximo al que te prestarán y cuál es el porcentaje máximo sobre el valor de la propiedad que te prestarán.
Una vez que hayas realizado la evaluación, elige las 2 mejores hipotecas. Es el momento de ir a ambos bancos para solicitar las condiciones (Si uno de ellos no es el del Paso 3). Al volver a tu casa, procesas la información que te brindaron, te vas a dormir, lo hablas con tu gente cercana y escuchas opiniones. Luego, decides con cual de las hipotecas seguirás adelante, y lo decides tú.
Tiempo Estimado: 2-3 horas, con tu teléfono y algo para anotar, y luego, a los bancos.
Paso 6: Recopilación y Presentación de Información ante el Banco
En este paso, comienza el proceso formal de solicitud del préstamo hipotecario. Debes recopilar toda la información que te solicitan, facturas, recibos, nóminas. Intenta ser lo más completo posible, porque el banco no te va a permitir seguir adelante si no presentas toda la información que te han solicitado. Es decir, si te presentas ante el banco con todos los documentos menos uno, cuando te presentes, te van a pedir que retornes cuando tengas TODOS los documentos. Con todo el papelerío, te presentas al banco.
Tiempo Estimado: 1 hora, buscando papeles en tu casa.
Paso 7: El Banco Evalúa tu Información
Si bien este paso varía respecto del país donde te encuentres, no hay mucho que puedas hacer. Presentaste tu información personal, y el equipo de evaluación de créditos del banco recopilará y realizará los cálculos pertinentes.
Cuando te aprueben la solicitud, el oficial de tu banco te contactará para comunicarte cual es el monto máximo al que puedes acceder. Debes tener en cuenta que tu hipoteca no está todavía aprobada y te han depositado el dinero. Lo que ha hecho el banco es pre-aprobar el crédito, brindando la seguridad que, hasta ese monto, según la propiedad que elijas, el banco te financiará.
Tiempo Estimado: Depende del Banco.
Paso 8: Búsqueda de la Propiedad
Una vez que tienes el monto del crédito hipotecario, ahora es el momento en que debes buscar la propiedad. Al elegir cuál es la vivienda, algunas cosas que debes tener en cuenta son:
Ubicación del apartamento (conexiones de transporte, servicios, zonas comerciales cercanas).
Qué tan cerca queda de tus lugares habituales (casas de familiares y amigos, clubes, parques, universidades, etc).
Plaza de aparcamiento (si la necesitas).
Uno de los errores más comunes al comprar un apartamento es que se compra a un precio sobrevalorado. Debes tener en cuenta que el precio publicado de una propiedad es, probablemente, negociable. Es decir, el dueño de la propiedad está dispuesto a bajar un poco el precio. Por eso tu oferta debe ser menor a la publicada. No te preocupes por ofrecer menos dinero: Lo peor que puedes obtener como respuesta es un No, a lo que si quieres, puedes ofrecer un poco más.
Más tarde o más temprano, encontrarás una propiedad que se ajuste a lo que quieres. Es el momento de ofertar.
Tiempo Estimado: Según lo que tardes en buscar y decidirte por una propiedad.
Paso 9: Oferta y Aprobación de la Hipoteca
Realizas una oferta más baja que el precio publicado. Probablemente te realizarán una contraoferta (se utiliza hacer un promedio de las dos ofertas, si es que no te has ido demasiado bajo). Si te aceptan esta oferta, debes dejar una seña o garantía para demostrar que eres un comprador serio.
El vendedor te hará firmar papeles respecto de la oferta que acabas de realizar, debes dejar en claro (firmado), que tu oferta es válida siempre y cuando el banco acepte la hipoteca (Excepto que tu situación haya cambiado sustancialmente, no debería haber problema con esto, pero es mejor dejarlo asentado).
Con esta documentación, el Banco evaluará la propiedad (que su valor sea acorde a precio de mercado, que esté en buenas condiciones, etc). Si todo está en su lugar, el Banco aprueba el Crédito Hipotecario y fija una fecha de firma del traspaso de la propiedad a tu nombre.
En este paso, felicitaciones, tienes una vivienda a tu nombre!
Este es, evidentemente, el último paso en tu viaje a ser propietario de una vivienda. Es largo, arduo, y a veces, parece ser imposible. Probablemente, dure meses. Sin embargo, este paso a paso es bastante descriptivo de cómo se da en el 99% de las veces.
Vamos ahora a profundizar algunos aspectos importantes que debes tener en cuenta.
Aspectos Importantes al Solicitar un Préstamo Hipotecario
Contratar una hipoteca es una decisión que requiere una reflexión profunda y un trabajo previo. En primer lugar, no cualquier persona accede a este tipo de préstamo, debido a que el monto suele ser muy alto. Las hipotecas a menudo se pagan durante, por lo menos veinte años, por lo que al solicitar un préstamo debes, por un lado, minimizar los errores que puedas cometer, además de planificar a un plazo bastante largo.
A continuación se detallan varios aspectos a tener en cuenta.
Evalúa Correctamente tu Situación Financiera
Ya lo mencionamos antes, pero vamos a profundizar este tema para que no se generen expectativas desorbitantes. Debes determinar tu situación financiera, porque es una parte crucial del proceso de solicitud de préstamo, en otras palabras, si no cuentas con capacidad de pago, constante y demostrable, no accederás a un préstamo a largo plazo.
Determinar los ingresos y los gastos es el primer paso en el proceso de la hipoteca.
La evaluación de cuánto dinero te ingresa y cuanto gastas por mes, te dará la primera pauta sobre cuánto dinero está disponible para comprar una casa. El banco, o la entidad que emita la hipoteca, va a revisar tu información financiera, con lo que es importante que la conozcas de antemano. No es necesario que realices demasiados cálculos, el banco te dirá exactamente la cantidad de dinero que te otorgará. Si es importante que tengas una idea de la cantidad de dinero que pretendes obtener, para que este monto sea realista y esté en línea con el monto que el banco esté dispuesto a prestar.
Respecto de tu situación personal, el monto que necesitas tener bien en claro es cuánto es el máximo que podrás pagar. La razón es obvia, no vas a poder afrontar pagos que sean más altos que este monto.
Probablemente estés diciendo: "Soy joven, mi ingreso va a subir en los próximos años". Si eres una persona promedio, esto es generalmente cierto, cuando vas ascendiendo en el trabajo, mayor es la remuneración. Sin embargo, no debes tener en cuenta este potencial aumento, porque puede suceder dentro de varios años, y no quieres estar demasiado ajustado en los primeros años que solicites la hipoteca.
Ahorra el Mayor Tiempo Posible Antes de Pedir una Hipoteca
En el caso de las hipotecas, se habla de sumas tan elevadas que sin ahorros suele ser inútil soñar con una casa propia con endeudarse. La hipoteca funciona así:
En muchas ciudades grandes, el 70-90% del precio de compra de un apartamento se acepta como garantía del préstamo. Además, debes tener en cuenta los costos asociados a tomar una hipoteca, como por ejemplo, las comisiones del agente inmobiliario, impuestos y costos legales. Es decir, necesitas contar con un ahorro de dinero previo.
Elige Bien la Propiedad, Aunque te Enamores de una Vivienda
El amor relámpago en la presentación que hace un agente inmobiliario de una vivienda es un sentimiento común para muchos. Sin embargo, no sólo debes mirar muchas propiedades antes de elegir (aún a riesgo de que deje de estar disponible) sino que, además, debes investigar la propiedad elegida en profundidad.
Cuando visitas una propiedad que te fascina, está bien tener entusiasmo. Es un lugar que crees que puedes ser feliz, se ve bonito, y piensas en que lugar pondrás tal o cual mueble. Si esta propiedad es la primera, segunda o tercera que visitas, está mal. Estás por comprometerte a una de las decisiones mas importantes de tu vida,
¿Lo vas a hacer sin entender cómo se encuentra el mercado inmobiliario en tu zona? Vamos a poner una analogía para que se comprenda, cuando entras a una tienda de ropa a comprar unos pantalones, ¿Eliges el primero que encuentras apenas abres la puerta? O, en cambio ¿Revisas una buena parte de las ofertas de la tienda?
Entonces, está demostrada la importancia del asunto. Dedica tiempo a elegir la propiedad (sin poner en riesgo el plazo que te da el banco para elegir la propiedad, claramente), es un compromiso a largo plazo. No importa si esa propiedad que viste primero se vende, hay infinidad de otras propiedades disponibles tan buenas o mejores que esa.
Una vez que tomaste una decisión informada, y elegiste el piso que te gustaba, es hora de inspeccionarlo. Agendas una nueva visita y le pides a un familiar que conozca del tema (o un profesional sería ideal) y te acompañe a inspeccionar la propiedad. Debes buscar indicios de humedad, manchas, roturas, excremento de animales, pisos levantados, potenciales fallas eléctricas, mirar los techos en busca de goteras, entre otras cosas. En esta visita tu objetivo es encontrar las fallas de la vivienda, porque, por un lado, te "desenamorará", lo cual ayuda al momento de negociar el precio, y, por el otro, si encuentras aspectos que son insalvables o que no se pueden solucionar (cómo un vecino que toca la batería), estás a tiempo de buscar otra propiedad.
Asegúrate de Dimensionar Las Cifras de tu Hipoteca
En la misma línea que el primer punto, una hipoteca es una gran decisión financiera que no vale la pena tomar en un momento de embriaguez. El préstamo debe ajustarse a tu situación financiera prácticamente a la perfección para que tu comodidad futura no esté en riesgo.
Una hipoteca acorde a tus posibilidades también te permite hacer realidad otros sueños y compras (Esa TV que querías, tal o cual cocina, etc). El propósito de una hipoteca no es que puedas vivir en la casa de tus sueños, sino que, además de esto, puedas permitirte preseguir con el resto de los gastos de tu vida sin tener un pico de stress cada fin de mes.
No Olvides el Seguro de Todo Riesgo
El seguro es una parte importante de la vivienda y la propiedad de la vivienda. La cobertura del seguro debe elegirse de acuerdo a la propiedad y vale la pena tomarse el tiempo y esfuerzo para elegir. Ya lo sé, en nuestras culturas no estamos muy acostumbrados a obtener seguros. Lo creemos un costo extra que no sirve. Sin embargo, no puedo enfatizar lo suficiente lo importante que es contar con un seguro cuando las cosas no van como lo planificas. Un robo, un incendio, una inundación son eventos que pueden llegar a ser poco probables, pero cuando sucedes, te aseguro que si no tienes la tranquilidad de un seguro, te vas a arrepentir.
Contratar un seguro excesivo o insuficiente son errores comunes que debes tratar de evitar. El propósito del seguro es mantener la situación financiera si sucede algo inesperado en la vida que afecta negativamente a tu capacidad de pago.
Los préstamos hipotecarios son créditos a largo plazo utilizados para financiar la compra de una propiedad, con la misma como garantía. Tienen tasas de interés y términos de pago variados según la entidad crediticia.
Tipos de Hipotecas
Las hipotecas varían según la forma en que se devuelve el capital del préstamo más el interés. A continuación mencionamos los 3 tipos:
Hipoteca de Interés Fijo: La tasa de interés del préstamo no varía durante toda la vida del préstamo. Es decir, el monto del pago mensual se mantiene constante. La tasa de interés de una hipoteca con interés fijo suele ser más alta que la tasa de una hipoteca con interés variable.
Hipoteca de Interés Variable: Los préstamos hipotecarios con interés variable (generalmente) cuentan con un plazo inicial (el primer año o los primeros seis meses) en que el interés es fijo, y luego varía según alguna tasa de interés de referencia (En Europa es la LIBOR, en América Latina la determinan los bancos centrales de cada país).
Hipoteca de Interés Mixta: Este préstamo utiliza una tasa de interés híbrida entre fija y variable, es decir, o el tipo de interés se mantiene fijo durante un período inicial y después es variable, o el interés que pagas cada más cuenta con un determinado porcentaje fijo y el resto, variable.
Monitorea tu Situación Económica
Una vez que has encontrado la casa y estás en pleno pago de tu préstamo, vale la pena estar atento a la situación financiera. Esto es importante para mantenerse dentro del presupuesto.
Piensa en tu situación de vida y su equilibrio. Evalúa el estado de tu relación y los ingresos y gastos de tu familia. Van algunas preguntas importantes para responderse de tanto en tanto:
¿Están el trabajo e ingresos sobre una base sólida?
¿Hay planes para buscar trabajo en otro lugar en los próximos años?
¿Cómo es vivir en esta casa?
¿Subió el precio de la propiedad? Ligado a esto... ¿Si cambio de propiedad, puedo hacer una diferencia de dinero?